 |
| Foto: Google Maps (via Aftenposten) |
Ved første øyekast ser det ut som om megleren rett og slett har fått inn en skrivefeil i salgsmaterialet som deretter har fulgt vedkommende i den videre salgsprosessen. Det er ikke mye som skal til før 1937 blir 1973, men følgene er likefullt store. En kjøper forventer selvsagt en helt annen standard til et hus fra 1973 enn et som er nesten førti år eldre.
Saken i seg selv er interessant fordi den reiser en rekke problemstillinger knyttet til kjøp og salg av bolig, og omfanget av ansvaret som ligger på selger (og noen tilfeller megler) for salgsprosessen. Og ikke minst, hvor fort det kan gå galt når man skal selge en bolig.
De aller fleste bruktboliger i dag selges "som den er". Kort fortalt innebærer dette at boligen selges som den fremstod på visning supplert med de opplysningene som følger av annonser, prospekt og ellers oppgitt av selger og megler. Det finnes også liknende forbehold som "selges uten ansvar for skjulte feil og mangler" så det er viktig å være oppmerksom på hvordan selger formulerer seg her siden ulike formuleringer kan få ulike konsekvenser. I alle tilfeller er slike forbehold egnet til å svekke kjøpers rettigheter for hvilke mangler som kan gjøres gjeldende mot selger etter avtalen er inngått.
Slike forbehold hindrer likevel ikke at kjøper kan reklamere på forhold ved boligen i følgende tilfeller:
- selger har gitt uriktige opplysninger om boligen;
- selger har holdt tilbake relevante opplysninger for kjøper; eller
- boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente utfra kjøpesummen og forholdene forøvrig.
En nærmere redegjørelse av hva disse tilfellene innebærer får komme en annen gang, men opplistingen viser at selger har et strengt ansvar til å gi tilstrekkelig opplysninger om boligen, og at disse opplysningene er korrekte. Og dette ansvaret er i all hovedsak selgers alene, uavhengig av om du har brukt profesjonelle til å hjelpe deg.
Når jeg som megler fremstiller salgsmateriale i forbindelse med et salgsoppdrag er det selgers ansvar at han etter beste evne gir meg riktige opplysninger om boligen. Mitt ansvar som megler er derimot at jeg gjør selger oppmerksom på hvilke opplysninger en alminnelig kjøper regner med at han får og henter disse inn. Det er ikke tilstrekkelig å bare opplyse at et nylig oppusset badet er så så stort og har badekar, fliser og downlights. En kjøper vil nok også forvente at det opplyses om det er brukt fagfolk, om det ble søkt skikkelig til myndigheter og kanskje også til et styret.
Ikke nok med slike relativt håndfaste forhold ved boligen som standard, skal det også opplyses om mer perifere forhold som en selger kjenner eller burde kjenne til og som er egnet til lå påvirke en kjøpers beslutning til å kjøpe bolig. Dette kan være alt fra planer eller vedtak om å bygge 6-felts motorvei utenfor stuedøren, til dårlige naboforhold, eller at utsikten og solforholdene forsvinner i tett løvverk hele sommerhalvåret.
Normalt oppegående selgere har nok mulighet til å sette seg inn i regelverket knyttet til kjøp og salg av bolig og kan slik selge privat uten bruk av dyre meglere. Men som man ser i saken jeg innledet med så kan selv en liten skrivefeil få store konsekvenser. Og da kan det fort bli dyrt å være selger. For selgers opplysningsplikt blir ikke mindre av å selge privat. Det forventes at selger gir de samme opplysningene som han ville gjort med en meglers bistand.
Hvis min antakelse om at tvisten oppstod som følge av en skrivefeil/følgefeil av megler tror jeg selger i denne saken må være rimelig fornøyd med at det ble meglerforetaket, og ikke han som måtte betale erstatningen.
Når jeg som megler fremstiller salgsmateriale i forbindelse med et salgsoppdrag er det selgers ansvar at han etter beste evne gir meg riktige opplysninger om boligen. Mitt ansvar som megler er derimot at jeg gjør selger oppmerksom på hvilke opplysninger en alminnelig kjøper regner med at han får og henter disse inn. Det er ikke tilstrekkelig å bare opplyse at et nylig oppusset badet er så så stort og har badekar, fliser og downlights. En kjøper vil nok også forvente at det opplyses om det er brukt fagfolk, om det ble søkt skikkelig til myndigheter og kanskje også til et styret.
Ikke nok med slike relativt håndfaste forhold ved boligen som standard, skal det også opplyses om mer perifere forhold som en selger kjenner eller burde kjenne til og som er egnet til lå påvirke en kjøpers beslutning til å kjøpe bolig. Dette kan være alt fra planer eller vedtak om å bygge 6-felts motorvei utenfor stuedøren, til dårlige naboforhold, eller at utsikten og solforholdene forsvinner i tett løvverk hele sommerhalvåret.
Normalt oppegående selgere har nok mulighet til å sette seg inn i regelverket knyttet til kjøp og salg av bolig og kan slik selge privat uten bruk av dyre meglere. Men som man ser i saken jeg innledet med så kan selv en liten skrivefeil få store konsekvenser. Og da kan det fort bli dyrt å være selger. For selgers opplysningsplikt blir ikke mindre av å selge privat. Det forventes at selger gir de samme opplysningene som han ville gjort med en meglers bistand.
Hvis min antakelse om at tvisten oppstod som følge av en skrivefeil/følgefeil av megler tror jeg selger i denne saken må være rimelig fornøyd med at det ble meglerforetaket, og ikke han som måtte betale erstatningen.
